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波澜壮阔,厚积薄发——2017年江阴楼市综述及展望

楼盘行情 510江阴房产网 2018-01-12 10:40 浏览人数: 字号:放大 缩小
[摘要]又到一年总结时,江阴楼市的2017年,用八个字来形容吧:波澜壮阔、后劲十足。2017年江阴商品房均价7578.26元/㎡,商品住宅均价7304.27元/㎡(含政策性用房)。
510江阴房产网  [本文出自:510编辑部]
    5、2017年江阴楼市综述     5.1 波澜壮阔的2017年江阴楼市,其实是个“二手”楼市     这样的说法,其实有两点原因:一是2017年5月份起来的一波行情,尤其在南菁及实验市中的二手学区房上,被演绎得淋漓尽致,从年前的1万左右,翻了一个跟斗云,直接到2万,涨幅惊人,走势吓人,走出一根巨大的阳线。二是江阴2017年热销的几个新盘,基本都是二手地,从年初的碧桂园暨阳府、到城东中梁壹号院、敔山湾的翡翠华庭,相对低廉的拿地成本,让开发商们也收获颇丰。     5.2 二手房市场风起云涌,各路豪杰逐鹿江阴     俗话常说,成熟的房地产市场应该是二手房市场。纵观2017年的江阴,可以说,二手房市场快速反弹是本轮江阴楼市回暖的最大特征。二手房市场的学区房交易在2017年的3月份打响了房价上涨的第一枪。实验小学市中的学区房从均价8000-9000涨到了10000-11000,南菁初中的学区房从均价10000涨到了12000左右,尽管有10%-20%的涨幅,但购房者依然趋之若鹜,市场上的学区房供应总量远远不能满足需求,一房多人的看房场面不断上演,促使房东感觉“奇货可居”,接二连三跳价,甚至不惜赔付定金,毁约涨价。反之,购房者越挫越勇,饥不择食,抢购风由此而引发。学区房在春节后涨价,是顺理成章的事情,一是面临5月份的新生报名,家长不得不买;二是2013年的“学区房抢购后遗症”经过3年时间已经被消化得差不多了;三是市场正常需求积累到一定程度后的自然释放。自此,江阴学区房的价格一路高歌猛进,到8月份,部分学区房的单价已经突破了20000元大关。与此同时,江阴房地产一二手市场全面开花,价格出现“暴涨”态势。例如:花园片区的成交均价从7500涨到了9500;定波新村的成交均价从6500涨到了8000;虹桥七村的成交均价从7000涨到了9000,等等,不一而足。     5.3 本地开发商风光不再,外地大佬虎视眈眈     目前江阴市场上,本地开发商的声音已经大不如前。仅有长江房产、阳光房产、华西房产还有新盘在售,长江房产的尚城国际和阳光房产的蔚蓝滨江都在城西,华西房产的扬子华都在城北,都远离了2017年的热点区域城南,偏安一隅。城南这个当红辣子鸡,却吸引着碧桂园、融创、恒大、朗诗、中梁等的相互角力,店多成市,加上政府2017年推地的主力也在城南,当然也乐见其热。但就形势而言,本地大开发商手上的土地储备已近枯竭,是继续做品质楼盘引领江阴楼市风向,还是闷头参与安置房建设小富即安,就是摆在本地房企掌舵者手里的立刻需要回答的难题。     5.4 外来炒房团大行其道,江阴楼市浑水一把     2017年的江阴楼市去化里面,外来炒房团着实活了一把。从最早的西亭家园等乡镇项目发轫,临港区域紧接而上,一时间穿梭巴士往来不停,成交价格云里雾里,引得楼盘价格呼呼往上走,看着炒房团分销项目库存直线下降,周边楼盘也开始按捺不住。老百姓看着房价一日一个价,胆大的也跟着冲了下去。在乡镇和近郊楼盘上,开发商引进上海、苏州等地的分销团队,抓住江阴没有“限购”和“限外”的空子,以每套收取10万-20万的团购费的形式,通过大批量的外地炒房人和投资客,把一个个“死盘”卖成了“超高价盘”。     5.5 土地渐入佳境,“蛰伏”变“折服”     澄地2017-C-10和2017-C-11共计102亩土地(即12、36号地块),以51388万元由苏州乾道竞得,楼面积仅为3096元/㎡,开启了2017年的土拍,处于对江阴房地产市场品质的提高,土拍时候设置了相当多的条件,《三星级绿色节能建筑标识证书》、主体验收后方可销售、引入品牌书店面积不小于700平米等,尽管有新城、万科、旭辉、朗诗等大牌开发商报名,但很多中小企业都被拒之门外,同期张家港地块拍出9000余元的楼面价,坊间一时议论声起。2017年12月14日,澄地2017-C-23(即70号地块),位于南门首府东侧,也仅仅只有以39769万元成交,楼面价7227元/㎡,尽管创出新高,但与周边楼市相比,如此优秀的地段,也不由得坊间有所唏嘘。好在年末一剂强心针,澄地2017-C-24,位置坐标城东,46.48亩拍得65708万元,溢价率达到了214%,楼面价到7074元/㎡,使得一旁在售的创智二期洋房九千多的价格显得异乎寻常地便宜。低开高走的江阴土地市场,孕育着未来新的希望。换句话说,江阴楼市的上升通道逐步趋势明显。     5.6 楼市限价调控,难掩担忧     价格备案稳定了江阴房价,但也一定程度导致了统计数据失真无法展示真正的房地产市场走势、一二手房价格倒挂、双合同会隐约出现在江湖等一堆问题很快就会摆在大家面前。最担心的一点是未来有些项目如果从市场中要不到利润,就只能从成本中要利润,在产品上面也开始“打折扣”,如果因此项目的设计、景观投入、相关配套等方面都受到影响,那么限价就绝对是得不偿失。“限价”对一些追求品质的开发企业来说影响更大,在一定程度上会出现房企“劣币驱逐良币”的状况。     5.7 精装修成品住宅渐成风行,但内里问题也不少     江阴新盘市场上,恒大御景、恒大帝景、翡翠华庭,碧桂园暨阳府、天玺,中南樾府、城南朗诗,这些品牌房企都将精装产品作为主打,目的无非两点,一是响应政府政策,减少业主装修烦恼,直接拎包入住;二是提高产品的附加值, 增加产品的成本点,以求得开发商和市场的双赢,但就如前面所说,开发商是需要追求利润的,一旦全装修沦为成本点的话,极易变成鸡肋,因为即便不装修也能够卖到目前的政府限价,导致装修投入的产出大打折扣,原来全装修是为了提升产品品质,利民便民,但如果全装修的品质全面下降的话,购房者势必要进行二次装修,那么全装修反而会变成建筑垃圾,形成新的浪费。     5.8 政府及时发现苗头,及时进行干预     正如前面所说的一些反常情况出现,早在3月份,江阴市住建局就对开发商网签备案的异动开始关注和监测,随后深入到各个开发公司,或走访,或约谈。4月份,《江阴市商品房预售资金监管办法》正式实施,7月份,江阴市物价局和住建局联合颁布《江阴市新建商品住房销售价格的备案通知》,江阴市公证处紧急停止了委托非直系亲属的第三方进行不动产交易的委托公证,12月份,江阴市物价局和住建局再一次颁布《关于进一步规范新建商品住房销售价格备案管理的通知》。     6、2018年江阴楼市展望     6.1 品牌房企继续扎堆     全国楼市排名前一百企业销售总额已经超过5万亿,房地产市场龙头效应持续发酵,位列金字塔尖的企业,在市场白银时代的嬗变中,其爆发和膨胀的速度比曾经的“黄金十年”更为迅猛。在调控加码,市场门槛不断提升的情况下,房地产寡头时代已经不言而喻,地产十强独霸50%市场的境况或许也不是梦想。咱江阴其实也一样,君不见,碧桂园这几年不声不响已经布局全市,南到南闸天玺,东到新桥城市花园和在售的华士碧桂园,西到璜土的世纪学府和百兴澜庭,城区有了暨阳府这样的超级大盘,也有73号地块袖珍盘,可谓盘踞一方。恒大在江阴有了御景、帝景和翡翠华庭,恒大珠三角在临港地块也是日渐拔高。融创在江阴有朝宗原筑、玉兰公馆和江南御园。万科、中南、弘阳、新城、旭辉、阳光城等都频频出现在江阴土拍名单之列。江阴楼市价格是苏锡常区域的洼地,掘金机会星光熠熠,嗅觉灵敏的开发商们正伺机而动。     6.2 土地拍卖渐入佳境     土拍一直都是楼市关注的焦点,每一次的土地拍卖,势必影响房价的波动,力度大的甚至将会刷新一轮新的房价。采访多方楼市业内人士,综合得出的结论是:江阴土拍将渐入佳境。 江阴正处区域价值红利期、随着江阴1310工程进入动工高潮、2018年度城际高铁工程预计开工建设、无锡地铁(S1线)江阴延长线规划、环城森林公园及城主干道建设如火如荼、芙蓉大道快速化改造已现雏形。无一不是给江阴土拍增加筹码。“蛰伏”多年的江阴土拍市场必定会让人“折服”。     6.3 江阴的未来楼市,坚决看多     本轮一二线房价上涨,主要是2015年货币政策多次宽松导致的结果,是由货币金融引发的经济行为。而其余三四线房价上涨,则更多的是由去库存和棚改引发的,是政策导向的结果。货币,土地,人口,这三个准则引导这楼市未来的走向。货币不必细论,这是属于宏观政策的,江阴也不能独善其身。土地,看三年供应量,经营性用地2015年土拍923.76亩14.81亿元;2016年土拍只有区区472.98亩9.8亿元;2017年底部启动1213.67亩34.69亿元。人口,江阴2016年常住人口为164.2万、户籍人口124.8万,比2015年增加0.7万人,全年出生人口11617人,死亡8079人,自然增长率为2.85‰,外来居住半年以上人口39.35万人,占比24.0%,总体平稳低速增长。同时具备货币、土地、人口三个点的城市,才能保证在长周期中平稳上涨、价格牢固。     文中统计数据除均价外,其余数据均不含政策性用房。
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