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永辉超市来了,城西商圈又多一员,地价会有影响吗?

楼盘行情 510江阴房产网 2018-02-12 14:20 浏览人数: 字号:放大 缩小
[摘要]永辉超市来了,城西的房价会有起色吗?
510江阴房产网  [本文出自:510qy288千亿国际手机版]
Part1
 
距离春节越来越近了,昨天小编跟家人去新开的永辉超市置办年货, 见了样新鲜东西。     自助收款机。
 
由用户自助扫码、付款,工作人员只起到辅助作用。比起排长队的人工结账,过程十分迅速。
 
在尝试过自助支付以后,店内人员告诉小编,许多顾客极其喜爱这种方便快捷的支付方式,自发使过来结账的人也越来越多。
 
伴随着新的支付方式,永辉超市地下商场前面的门店也焕然一新,精致亮堂的奶茶店、蛋糕店,各色小吃店,比以前伍仁居和精品超市在的时候,看起来要宽敞许多。
 
吾仁居和精品超市最终都以黯淡收场,原因在于城西的人流量主要集中在北面,处于南面的万达无法吸引足量的客群来购物。
 
Part2
 
购买力一取决于客群类型,二取决于人流量。
 
我们先看城西的小区分布:    
城西小区大量集中在北面,以五星路为界,甚至到万富路-郑泾路以北,都属于大润发大统华的商圈范围,这两个商圈范围内小商铺林立,通富、文富两条主干道在晚上八九点的时候还非常热闹。
 
万达周边的空地太多,覆盖小区的购买力远达不到超市赢利的标准,而依附于万达的各个小商店,工作日期间也都不怎么热闹。
 
人流量方面,大润发和大统华占了优势。
 
接下来看看这三个商圈周围小区的房价情况:
       
在中国,房子占家庭财富的比重达到65%,对家庭的分类非常具有代表性。这三个购物点周边小区均价在7000-9000元/㎡左右,客群种类比较相近。
 
结合起来看,万达在江阴生意之所以红火不起来,很有可能是区位的原因。
 
小编昨日在永辉购物体验下来,永辉很多商品的标价确实比大润发便宜,比如车厘子、洗发液、鱼类等等。
 
但想要长期吸引客流,除非它长时间将价格压到一个低到离谱的程度,否则很难跟大润发、大统华争抢客流。
 
Part3
 
最近一直有关于万达北面41号地块的消息,41号地块是住宅用地,分东西两块,东侧占地面积91.9亩,容积率1.8-2.0,西侧占地面积36.1亩,容积率1.6-1.8。
 
如果这块地上的小区起来,对万达和永辉来说应该都是件好事。
    (图片来自510江阴房产网)
  一般来说容积率越低,小区环境越好
 
比如高新区全洋房的江南御园容积率则是1.5,城西绿植面比较大的圣廷苑长江国际容积率分别是1.9和1.6。
 
41号地块的容积率限定在了2以内,很有可能是多层+小高层的组合模式。
    (图片来自网络)   而参考周边的房价,开盘价格应该也不会太低。    
我们知道,人气和商圈是相辅相成的,并具有马太效应,强者恒强,如果周边小区能为万达带来人气,它也会相对地,可以吸引更多的人流来创造营收。而一个热门的商圈,对周边地价往往是有一定影响力的。
 
但是这些空地块即使从今天开始拍卖,到建成小区,到有居民入住,最短也需要三四年时间,万达能不能支撑到那个时候呢?
 
Part4
 
万达与永辉超市来到江阴要长久地生存下去,除了与地域要素相关,还与自身的能力相关。
 
1月29日腾讯领投万达。腾讯作为主发起方,联合苏宁、京东、融创与万达商业签订战略投资协议,计划投资约340亿元人民币,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。
 
万达此前为了平衡其高杠杆的现金流,已经将文旅等一系列产业割肉,此番融资后,声称将以万达商管为主营业务,颇有一股自救的味道。
 
有人说万达是腾讯、融创们的韭菜,以后每个万达开出来,里面必会有苏宁的大Logo标在醒目的中心区,但这也意味着,作为这些企业的韭菜,万达不会轻易地垮掉。它赢利,它们才能继续收割。
 
同样是1月29日永辉超市发布公告称,拟同意旗下子公司永辉云创科技有限公司新增注册资本2.5亿元,其中林芝腾讯科技有限公司拟认购1.875亿元,永辉自己认购0.625亿元。增资完成后,林芝腾讯科技将持股15%,为第二大股东,永辉超市持股46.6%。
 
在这之前,两家已经联手投资过家乐福,且去年12月11日,腾讯入股了永辉超市旗下超级物种。
 
腾讯这几个大动作下来,目的是想在新零售领域与老对手阿里巴巴抗衡,在企业不进则退的时代中,腾讯放弃赢利日趋疲软O2O电商业务,转而布局新零售市场与阿里抢夺份额,是它必然的选择。
 
我们可以看到,自2017年12月起,永辉获得腾讯入资后,在长三角开始大量铺设门店,仅十二月一个月,就在江苏、浙江开了十家门店:
   
Part5
 
说实话,对于这样一家主打生鲜的超市,需要高人流量来支撑其运转,目前开在江阴万达,赢利可能不会太多。
 
但它既然来了,必定有它的考量。永辉这两个月铺设店铺的地方包括南京、扬州、盐城、南通、泰州,有些地方的经济并不比江阴强。它为什么敢这么大肆扩张?
 
永辉不同于大润发、盒马生鲜这些以商业为本的公司,它的企业文化比较倾向于农业 (截图自永辉超市官网)
  永辉超市的发展虽然曲折,但借着国家农改商东风,也总算被它走了下来:
商建发[2005]1号商务部财政部国家税务总局关于开展农产品连锁经营试点的通知 鼓励有条件的地方将城市农贸市场改建成超市,支持农业龙头企业到城市开办农产品超市,逐步把网络延伸到城市社区”、“鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式”的精神,决定自2005年起,用三年的时间开展农产品连锁经营的试点工作,促进农产品流通的规模化,增加农民收入。   2009年的中央一号文件 支持大型连锁超市和农产品流通企业开展农超对接,建设农产品直接采购基地。发挥农村经纪人作用。长期实行并逐步完善鲜活农产品运销绿色通道政策,推进在全国范围内免收整车合法装载鲜活农产品的车辆通行费。
国家推行农改商的困难很多都能从永辉超市的发展史上看出来,赢利不多甚至亏本,但只要有少数试点成功就能获得巨大的利润。
 
农改商本身关系着农民的民生,是未来发展的趋势,腾讯的入资无疑是永辉它加了条安全护栏。
 
长三角是我们国家经济发达的地段,永辉的进军除了企业扩张的效应,有可能会推进这里农业到商业的进一步发展。其企业的持续性是很值得期待的。
 
Part6
 
永辉超市来了江阴后,更加丰富了城西的商圈。
 
但是现在的城西,可以说除了商业,就只有商业,没有更多吸引人的要素了。即使城西再来一个盒马,再来一个欧尚,也不会有什么太大的改变。
 
城西缺少图书馆、体育馆、医院、书店这些综合配套。
 
像敔山湾,它发展也没几年,但是学校、公园、医疗、环境一上去,这几年身价都能跟城西平起平坐了。
 
人在满足基本的衣食住行后,会开始追求精神层面上的享受,希望不要老是让城西人民买买买,多给他们一些思想飞翔的空间,这样才会有地价飞翔的空间。
    如果你有购房相关的问题需要咨询,可拨打400-828-00831
 
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