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2018江阴楼市何去何从,为何论坛大神皆看空

市场解读 510江阴房产网 2017-12-30 11:55 浏览人数: 字号:放大 缩小
[摘要]年关将至,江阴房产论坛风云再起,各路大神纷纷发帖,看空江阴楼市。大家一定很好奇,为什么?为什么集中在这个时候?为什么大家纷纷看空?大神们都说了些什么?2018年江阴楼市究竟会何去何从?别急,510小编先带...
510江阴房产网  [本文出自:510编辑部 请叫我大圣]
    年关将至,江阴房产论坛风云再起,各路大神纷纷发帖,“看空”江阴楼市。     大家一定很好奇,为什么?为什么集中在这个时候?为什么大家纷纷看空?大神们都说了些什么?2018年江阴楼市究竟会何去何从?     别急,510小编先带大家来看一遍始末:     一切的起因源于一次拍地     2017年12月14日下午2点,澄地2017-C-22(73号)地块的开拍,经过34轮竞价,最终由无锡碧桂园房地产开发有限公司竞得。 (澄地2017-C-22地块土拍播报)     土拍结果一出,可以说一时激起千层浪。各类评论、观点蜂拥而至,更有坛友隔空喊话:“7227,地王诞生,73号 碧桂园无锡拿下****你满意吗?”
(坛友隔空发帖喊话)
    被喊坛友淡定回复:“意料之中。”     这块位于江阴最好地段位置之一的地块,不负众望拍出了江阴楼面价的新高,但相较于周边无锡、常熟、张家港的地王,江阴拍出的这个价格,情理之外,意料之中,但只能说“仅限于此”...     适逢马上迎来2018年,于是乎,就有了近期各路大神纷纷发帖评论江阴楼市未来走向。接下来我们就一起看看大神们都在说什么~     对江阴2018年房市的一些不成熟的看法——大神甲     2017年12月14日近期土地拍卖市场的试水石,更是江阴未来房价风向标,认为73号地拍不高,而且也认为接下来的江阴土地拍卖也很难有大突破,目前的政策环境是:限价、限签、限贷一条龙让房价想涨也涨不了,江阴不可能突破这些政策的束缚,这是约束开发商高价拿地最大的“法宝”。     一、限价有效压制了地王的产生。     宏观上中央对房地产市场定位已经非常明确,不允许大涨。江阴亦是,开发商即使高成本拿地,但售价即是被行政限定的。     二、限签卡住了开发商的现金流     限定合同签订套数,也即限定了开发商现金回流的速度。限签后面是限贷。即使开发商好不容易通过几个月,甚至更长时间,把合同全部签好,银行的放款也是限放。     接下来的土拍价格不可能再有高潮,那江阴未来房价已可预见。     地价决定不了房价,但地价却是房价最大的推手。江阴地价难创新高,所以江阴未来房价空间已可预见。     张家港和江阴是同个区域位置的,常熟和张家港的经济体量和人口是不如江阴的,那为什么类似玉兰公馆地段的高层住宅,常熟房价是2万,张家港是1.8万,江阴只有1.2万。     73号地属江阴城区核心位置,明年碧桂园上市价,精装不会超过1.8万,明年调控包括银行贷款,更紧张,想超过都不现实,给核定这么多,也就只能卖这么多。碧桂园的这个价格,就是南门区域的屋顶了。     2018年江阴房价还会涨吗? ——大神乙     “长期看人口、中期看土地、短期看金融”我深以为然。     长期看人口,作为县级市江阴,目前人口已是净流出城市,且流出的普遍是本地高端人口,而流入的外地人口略低端些,也就是说城市总的消费力购买力是下降的,尤其体现在房子这种百万以上的消费品,受影响更大。所以说长期看,我并不看好江阴楼市有多大的升值空间。     中期看土地,江阴市区目前的净地并不多,拆迁力度又不算大,土地供应量严重受限,这也是2014年底至今江阴楼市逐渐升温的原因所在,现房越来越少,库存量不断下跌,新房供应量不足,价格自然会上涨。     还有,土拍同样很重要,决定房价的最大因素就是地价,南门首府东北角地块对江阴楼市的影响深远。注意了,楼面价7K多,打破了江阴最高记录,但是南门首府6年前的拍地价是6K多,6年时间楼面价涨了几百块,你们觉得是涨了还是跌了?我原本以为这块地至少8K以上,可以冲刺下10K,这样起码能确保江阴房价继续稳中求升。7K多真的太低了,近期江阴的其他地块也很难拍高。     短期看金融,其实这句话应该改成“短期看政策”,比如限购限贷利率调整首付比例等。纵观从九十年代至今,你们知道宏观调控对房价影响最大的是哪一点么?金融政策。只要银行断贷抽资下狠手,中国房价分分钟硬着陆,房价半年暴跌70%不是梦,不过代价是整个中国经济一同完蛋,所以政府绝不允许房地产行业崩盘,目前政府所有的调控,都是控制房价上涨过快以免引发不可控的崩盘,仅此而已。历年来数次调控的周期普遍是2年左右,2018毫无疑问会延续2017的政策,不会放松,甚至会有进一步收紧的可能性。     为何不少大咖对江阴楼市的将来如此悲观?——大神丙     小县城的未来就是承接大城市不愿意做的事情,加工、制造、物流、配送、产业升级也是关注与此   相关的事情,不会那么高级的。基础的,简单的,代工,生产,不丢人,没学会走,就要跑,丢人。     昆山在这方面比江阴高一个档次
    张家港和常熟我没看出来...
    转型实业、研发、创新这些口号谁都会喊,但是县城就注定很难创新研发,因为实在是缺乏配套的脑力和经济资源。
    我宁愿相信,我们江阴的核心企业在上海、深圳设立新的研发基地,也不相信任何大企业会把高层次研发中心延展到县城,不经济,小概率。
    又一次土拍     大家其实这样看下来就发现了,就因为一次土拍,众大神观点不约而同看空江阴,然而在510小编写这文章的时候,江阴又拍了一块地,澄地2017-C-24号地块(创智天地北面地块),楼面价7074元/㎡,溢价率214.27%。     我只想说一句话,各位论坛大神,你们对这次土拍价格还满意吗?@各位论坛大神,欢迎你们继续开贴,开始你们的表演~~
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