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学区房的前途在何方?2018年还会继续涨吗?

市场解读 510江阴房产网 2018-02-07 09:29 浏览人数: 字号:放大 缩小
[摘要]学区房,家长心中的痛,政府什么时候能来剂强心针?
510江阴房产网  [本文出自:510qy288千亿国际手机版]
Part1
 
昨天看到有人在:怎么判断我所在的地区还是不是要涨啊?
 
神回复:看中介给你打电话的频率,一周不打一次,在涨;一周一次,市场稳定;一周2-3次,房价下跌。
 
2017年中介卖得最热的,是江阴的学区房。很多人眼睁睁地看着一片学区房从原来的一万二/㎡到一万七/㎡到现在的一两万/㎡,羡慕红了眼。
 
尤其是那些卖了老房子置换了套新房出来的,自己物业配套环境等等各种优秀的新房子,还不如一套老破小值钱,不免有些胸闷气短。
 
学区房,最具价值的就是它所代表的教育资源。按江阴目前的情况,好的教育来自好的老师,好的老师来自好的学校,好的学校绑定了学区户口,学区户口绑定了学区房。
 
南菁、市中的学区就那么大,土地资源有限,每年都有学生不断地涌入,房东见势头一好也不急着卖,旁边又造不出房子,加上前两年楼市的经济泡沫被消耗掉,有限的资源,与恒定的需求,造就了如今学区房的热度。
 
Part2
 
有市场,就有供需。上周小编的同事分析过江阴现在学区房市场的特征,其中在供求关系中,强调了需求学区房的人,必定是十分注重子女教育的人,并且有相应的购买能力。
 
这群人普遍是中产阶级,年龄在70-80后,有的是一些企业的小老板,深受我们经济改革影响的,他们在过去的二三十年里抓住机遇致富,成功跨越了阶层,最害怕的是子女从现有的阶级跌落,那意味着他们大半生的拼搏都将付诸东流。
 
因此,保证子女的教育,是重中之重。老破小不是问题,价格可以努力努力,能供子女上到最好的学校,花一切都值得。对他们而言,学区房不仅仅是学区房,还是对子女人生的投资。
 
并且,这群人经历过2005-2011年中国股市的大起大落,以及楼市房价的急剧攀升,房子硬通货的概念已经植入骨髓,轻易不会出手。
 
Part3
 
近年来,江阴新建了敔山湾实验学校和新澄心中心小学(异地新建),扩建的更多,之前改建的有一中、二中,南菁、要塞正在扩建,还有规划中的立新中学。
 
学校在扩建,除了要优化教育资源,它的生源也在增加吗?
 
根据江阴统计局发布的数据,2017年,江阴出生人口为12249,死亡人口9077人,人口自然增长率为2.53%,同比下降0.32个千分点。2017年11月,江阴户籍人口数为1254943 人,人口增长率为5. 5%
 
生源的增加,主要原因是外来人口的增加。外来人口要上学,如果不想上新市民子女学校,就得落户。小编见过有不少人通过小编公司买在扬子华都、运河世家的,他们着急买房,最大的原因就是为了子女上学。
 
Part4
 
本地的中产阶级,与外来流入人口,成为了江阴学区房首当其冲的购买大军。由这两方主力构建的学区房市场会长久吗?
 
小编同事曾提到,学区房对于市场波动是很灵敏的。尤其是主要以学区为卖点的城中那片老破小,一旦失去“学区”的光环,它们的房龄、它们的使用价值、它们的居住体验……它的市场会如何?
 
做个对比吧:城西长江国际简装的租价是2000-3000元/月,长山高层毛坯价2000元/月,临港毛坯1500元/月,城中心那块……也是1500元/月。
 
当然,南菁的学校在那里,至少短期内学区不会发生太大的变动。只是如果有人把学区房作为投资,或者想长期持有的,就要考虑它的风险性
 
Part5
 
第一:租售同权
 
租售同权一直以来都像是新闻媒体的自我狂欢,饼画得很圆满,但你吃不到。之前深圳实行租售同权,租房者要上学区房,得看你积分,有的还给你分成ABCDEF类人,非常坑爹。
 
(罗湖租售同权方案)
 
这个先暂且放在一边,先来说说与租售同权千丝万缕的长租公寓。
 
长租公寓与租售同权,是一二线城市打出的一套组合拳,一是为了抑制楼市泡沫,二是起到吸引人才的作用。
 
2017年,北京、上海的房价二十多年来出现了首次回落,就是配合长租公寓推行的预兆。   如今政府铁了心推租售同权,一二线城市是冲锋军,如果它们实现了租售同权,江阴还把学区绑定在买卖上。
 
说回这个政策的本质,租售并举增加了学区房的供给,但是学校是有限的,结果就成了,拥有入学资格的人翻了几倍,但是拥有入学资格的人还是有限的。
 
这相当于把入学的权利,从学区房,交到了学校的手里,大家都能上好学校,但是收不收,由学校来判断。
 
第二:新学校
 
敔山湾实验中学近两年的成功向江阴人证明了,好的老师,好的资源并不是被南菁市中垄断了,家长们还有更好的选择。
 
如果学区房的学区,不再只有南菁和市中,这对以学区为核心的冲击是非常大的。因其对市场的“灵敏性”,也体现了它的不稳定性。
 
江阴正在动工的还有一所新中学,立新中学   立新中学位于城南,城南的楼盘,尚海荟、恒大、玉兰、澄堡、阳光假日、碧桂园……仅仅一个要塞肯定是不够的,生源多到溢出来。   立新中学能否可以回应城南家长们的期待,交出份满意的答卷,将会关系到它能否优化江阴现有的教学体系。
 
除此之外,苏州外国语学校江阴分校也将于2019年9月投运,作为一所民办学校,以其高昂的学费与优质的教学质量闻名。   江阴本地许多大老板的子女本来就有很多送到苏州去上学,放假再接回家。现在它落址在江阴,大家就不必舍近求远了。
 
据了解,苏外的学费大约是2万一学期,一个孩子从小学到高中毕业,算上住宿费共约50万左右,比起成本上百万的学区房来说,去除了房子的成分,冲着学校去的家长们,可以有更多的选择了
 
 
可以说这两个政策,一个是给了学校选学生的权利,一个则是给了家长选学校的权利。
 
Part6
 
如果以上两项设想都成为现实,本地的中产阶级可以选择私立学校,而外来人口可以选择租房,学区房的两大中流砥柱被分流,学区房还能否坚强地涨下去?
 
现在在周边城市中正在潜伏、发生的现象,会成为灰犀牛,在不远的将来给我们迎头一击吗?
 
短期内,江阴的学区二手房市场是不用担心的,家里有小孩要上学的,该买就买,但是想长期持有的,小编建议还是慎重一些,投资都伴随着风险。
 
篇幅有限,小编下次有机会再深入挖掘下学区房的内容,各位朋友,你们的看法是怎样的呢?
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